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南都物业怎么样(南都物业管培生怎么样)

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  • 2021-11-25 18:55:35
  • 来源:好房365

四月接近尾声,南都物业的财报姗姗来迟。

一连28份公告,除了业绩的内容,资金使用情况、董事调薪、利润分配等情况也先后发出。

2020年,南都物业在规模和收入上实现双丰收。合约面积达到7000万方,同比增长近20%;收入同比增长13.58%,达到14.13亿元。

然而,表面看似繁华,内里却难言乐观。

营收增速连续三年放缓,多条业务线毛利率下降;经营活动产生的现金流量净额大跌35.3%,手中现金也在减少。4月24日,随着年报披露,南都物业拟向银行申请3亿元的综合授信额度,以补充日常经营资金需要。

营收放缓,坏账增加

虽然收入实现正面增长,但其增速却在不断放缓,2020年营收增幅已连续三年“踩刹车”。

南都物业收入踩刹车,三年连降68%

2018年-2020年,南都物业的收入增长从29.18%降至13.58%。对比2017年的峰值,2020年更是减少了28.27个百分点,跌幅达到68%。

不过,给股东的利润分配并未受降速的影响,股东利润继续增厚。截至2020年12月31日,南都物业归属于上市公司股东净利润1.38亿元,较上年同期增长21.01%。

但是净利润的增长掺入了不少“其他收入”,1.38亿归母净利润中有486万元的利润来自金融资产的收益。

去年,南都物业的交易性金融资产约为1.74亿元,虽然较初期减少了1亿元,但却贡献了323万元的利润。同期的其他非流动金融资产从2019年的“0”增至4700万元,最后也提供了145万元的利润。

收入增加、利润入账,南都物业手中的现金在减少。去年底手握现金3.1亿元,在2019年的基础少减少了2400万元。

经营净额减少,投资和筹资净额长期为负,或许是拉紧了现金口径的原因之一。

南都物业收入踩刹车,三年连降68%

截至2020年12月31日,南都物业的经营净额为1.25亿元,同比减少了35.3%。同期的投资净额和筹资净额为-1.1亿元和-3977万元,资金的流向也是“出多进少”。

截至去年底,南都物业的资产总额约为17.6亿元,流动资产12.2亿元,非流动资产5.4亿元。

随着业务的不断扩展,业务量增大的同时,坏账可能性也增加了。非流动负债中的长期应收账款达到了2.3亿元,同比增长超过100%,占非流动负债的比例为42.6%。

同期,账面余额3.7亿元,坏账准备3000万元,计提比例8.17%,较上一年增加1.84个百分点。

增值服务毛利率降超20%

2020年,南都物业的规模实现了稳定的增长。累计总签约项目576个,累计总签约面积约7000万平方米,其中新签物业服务项目98个,较上年新签约项目数增长27%,新签约面积约1139万平方米,较上年新签约面积增长55.56%。

规模的增长,催生了营收的上浮。南都物业实现营业收入14.13亿元,较上年同期增长13.58%,虽然收入增长不少,但被成本压缩后,毛利率不增反降。

过去一年,营业的总成本超过12亿元,毛利约为3亿元,毛利率为21.76%,同比下降0.68个百分点。

南都物业收入踩刹车,三年连降68%

实际上,南都物业的毛利率自2019年有了起色之后便开始走“下坡路”,2020年为近五年最低点。2016年-2020年,前三年毛利率分别为27.18%、24.40%和22.10%,每年都在下滑。2019年迎来好转,毛利率达到22.44%,同比出现了增长。仅持续一年,2020年的毛利率降至21.76%。

南都物业收入踩刹车,三年连降68%

毛利率增长展露疲态,和细分业务板块的盈利能力有着莫大关系。

物业管理服务托起了南都物业近8成的营业收入,但毛利率低于整体水平。过去一年,物业管理服务收入达到11.2亿,同比增长13%,营收占比超过79.3%。同期毛利率却只有18.61%。

其他4项业务增值服务、案场服务、长租公寓、顾问服务分别占总收入的11.6%、6.6%、2%、0.22%,毛利率分别是46.22%、22.21%、-28.78%、100%。

毛利率较高的案场服务和增值服务均出现了下降,分别下降了0.8个百分点和21.14个百分点。

然而,南都物业在增值服务的投入却并不低,不过收效甚微。增值服务的营收为1.6亿元,营收同比增长75.33%,而成本约为8806万元,较上一年猛增189%。

多元拓展,喜忧参半

随着基础物业市场竞争的加剧,寻找多种经营成了物企经营的新潮流。

长租公寓曾经是南都物业寻求突破的方向。然而,2020年发生的多起暴雷事件让长租公寓的未来蒙上一层不确定性。去年8月,南都物业高层对外透露,未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型,且公司的长租公寓为募投项目,后续不再增加其他项目。

多重因素打击下,南都物业的长租公寓业务亮起红灯。营收入不敷出,成本3700万元,收入却只有2873万。

除了长租公寓,城市服务是南都物业寻找突围的一个赛道,也是寄予大期望的一大业务。

“经过多年市场化竞争的经验沉淀,公司的产品输出已不再局限于传统物业,正积极布局城市服务领域。”社区业务之外,南都物业积极投身开辟城市服务。

去年,南都物业交付了西安、榆林的项目,又进入河北、菏泽。利用轻资产模式,南都物业已经为江西景德镇、陕西西安、浙江嘉兴、湖州等地的旧城改造、智慧社区管理、城市空间运营提供服务。

“向上拓展进入城市服务领域,横向扩张精耕细分市场业务。”不仅要在城市服务领域厮杀分食,其他业态的拓展也刻不容缓。

作为第三方物企,南都物业无法从房企获得资源输送,收并购、战略合作是它常用的拓展手段。

2018年6月,南都物业以自有资金1亿元收购了江苏省常熟地区物管龙头——金枫物业70%的股权。2019年,与之江城投集团、建信住房服务的战略合作模式落地。2020年,携手杭州运河集团、杭州旅游集团探索“物业 商业文旅”市场。

目前,南都物业服务的业态已经涵盖住宅、商写办公、商业文旅、城市综合体、产业园区、学校、市政公建、特色小镇等。截至去年底,南都物业的合约面积已经来到7000万平方米,其中住宅面积4813万方,非住宅面积2189万方。(乐居财经)

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