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整个东欧中环的酒店价格正在崛起

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  • 2019-12-02 13:09:43

在中欧和东欧,酒店所有者的平均每日房价正经历创纪录的几个月,这是中欧城市2017年记录的两位数RevPAR(每间客房收入)增长的主要驱动因素。

今年上半年(h1 2018年)也出现了增长趋势。唯一的例外是华沙,由于入住率下降,RevPAR略有下降,但房间价格与其他首都一样上涨。较高的房价转化为酒店利润的显著增长,这给投资者带来了巨大的利益。由于缺乏可供出售的酒店物业及黄金地段的发展用地短缺,现正把注意力转向将现有楼宇改建为酒店。由于需求继续增长,大多数市场(华沙和维也纳除外)的开发管道仍然有限,预计未来几年盈利能力也将保持强劲。

在欧洲入住率最高的中欧国家中,布拉格占据了该地区的主导地位。

2017年,布拉格的平均酒店入住率为80%,在欧洲入住率最高的市场中排名第五。同时,它也是欧洲第10大酒店市场,拥有超过3.5万间客房,2017年的住宿量超过了1800万间。维也纳继续是该区域第二大市场,2017年吸引了1,550万过夜住宿,在入住率方面排名第13。欧洲行政长官地区第三大酒店市场是布达佩斯,在最高入住率排行榜上排名第十。考虑到它的酒店产品,它的发展不如布拉格,因此有进一步扩展的机会。华沙也是该大陆上入住率最高的城市之一,正好排在第七位。尽管由于新的供应,2018年年底预计会略有下降。总体而言,中欧主要酒店市场的入住率已达到非常强劲的水平,留下了几个主要旅游目的地,如马德里、米兰或罗马。唯一的例外是没有进入前20名的布拉迪斯拉发。

他说:“需求上升的趋势预计会继续,不过一些城市在未来数年可能会出现较温和的增长,因为它们在旺季变得更昂贵和/或达到满负荷。”然而,由于新的需求来源,特别是来自亚洲和中东的需求,这一增长趋势预计将继续下去,“库什曼&韦克菲尔德的合伙人、战略顾问兼酒店研究EMEA主管薄(Bořivoj VokříNEK)说。

为了比较RevPAR增长,作为关键绩效指标,2018年上半年与2017年同期相比,除华沙之外,整个区域都可以看到积极的趋势。索非亚的领导地位由索非亚举行,在那里,雷亚尔的收入增长了百分之十九,虽然来自相对较低的基础。保加利亚首都布达佩斯(5.5%)、布加勒斯特(4.7%)和布拉迪斯拉发(4.6%)紧随其后。在布拉格和维也纳,RevPAR略微增长了2%。

他说:“多个CE市场的入住率正达到高峰,而房间价格亦接近西欧的水平。”这在一定程度上减少了我们在2017年看到的更具侵略性的RevPAR增长空间。一些市场也开始感受到新供应(即华沙)以及酒店经营者的影响,他们还指出,来自Airbnb等共享住宿平台的竞争日益激烈,“Cushman&Wakefield中东欧酒店团队主管戴维·纳思(David Nath)评论道。


2017年,投资需求达到创纪录高位,总计17亿欧元,67笔交易,而2016年为13亿笔,中东欧核心酒店投资市场有56笔交易。奥地利的交易量再次达到最高,共计7.91亿欧元。第二活跃的是波兰,共有15笔交易,总额为4.02亿欧元。捷克今年情况非常好,2017年酒店业交易量超过2.35亿欧元,与前一个创纪录的交易额292欧元相比略有下降。令人惊讶的是,罗马尼亚的总投资额接近2亿欧元。

尽管H1 2018年的总交易量仅为5亿欧元,但预计今年下半年将有相当大的改善。

他说:“所有中东欧市场都经历了经济和旅游业的好转,吸引了寻求较高收入增长机会的投资者的兴趣。尽管如此,2018年上半年的交易数量有限,原因是缺乏可供出售的房产,有时卖方的期望值过高或犹豫不决,因为他们很难找到再投资的机会,“欧洲大陆酒店交易主管Frédéric Le Fichoux表示。

酒店发展

预计2019年将是活跃的一年,核心市场将增加近5,000间客房。例如,开幕式将包括波兰的7家Ibis酒店。

总体上,在未来三年内,预计将在中欧和东欧区域的首都城市增加13,000个房间,其中的类别范围从中等到奢华。开发管道在维也纳和华沙尤为强劲。尽管总的新供应将给CEE地区带来大量的房间,但在未来3年内,它将仅代表3.5%的复合年增长率,因此预计不会引起任何直接的关注。

随着市场继续复苏,在一些市场上可以获得更多资金,预计酒店发展活动将进一步增长。然而,在布拉格、布达佩斯和维也纳,较难在中心地点找到可供大规模开发或改建的土地或空置房产。因此,这些城市比华沙、索非亚和布拉迪斯拉发更受保护。

在现阶段,大多数市场的需求仍然超过供应,我们预计在不久的将来不会出现任何令人震惊的供过于求的情况。


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