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瞄准波兰的投资者数量正在增加

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  • 2019-12-02 13:08:20

股票正流向波兰,尽管最近有所走强,但该国提供了安全的投资机会和高收益率。投资者已经改变了他们的思考波兰,将其视为一个成熟和发达市场,说PawełNowakowski,资本市场主管Cresa波兰。

华沙市场的写字楼收益率已跌破5%的神奇门槛,购物中心市场可能是下一个。投资波兰房地产是否变得越来越无利可图?

收益率压缩是交易价格上涨的自然结果,受到需求增长和卖方预期的推动。与西欧相比,波兰的收益率仍然相对较高。例如,德国的优质写字楼收益率约为3%,而波兰的收益率约为4.65%。波兰的零售和仓储类资产收益率也远高于西欧国家。但德国、法国和西班牙属于不同的联盟。我们能和他们竞争吗?是的,我们可以!稳定的经济增长和波兰房地产市场的稳定发展改变了投资者对波兰的看法,波兰已经加入了成熟和发达市场。安全的投资产品能在长期内产生稳定的收入,吸引投资者到波兰投资。每个细分市场都经历着强烈的投资者兴趣。2018年上半年,投资额超过32亿欧元,比去年同期增长了两倍多。即便我们不考虑Griffin Real Estate从阿波罗瑞达/安盛/阿瑞斯(Apollo Rida / Axa / Ares)财团手中收购28家购物中心的价值数十亿美元的交易,今年迄今的表现也超过了2017年。根据目前的展望,2018年的总投资额可能超过55亿欧元。

除了写字楼和购物中心等传统资产外,仓储市场的表现也相当不错,不是吗?

这是真的。长期以来,物流行业一直受到投资者的关注。得益于不断增长的私人消费、电子商务和制造业的扩张,以及外国直接投资流入的增加,中国经济正蓬勃发展。这个市场继续扩大,收益率大约为6.5%。一段时间以来,酒店市场的发展势头也一直在增强。海外连锁酒店正越来越多地瞄准波兰,以利用商务和休闲旅游的增长。鉴于连锁酒店的强劲需求和不断增长的办公空间供应,一些开发商正在把办公项目改造成酒店。

新的市场部门或分部门,如私人租赁部门也正在出现。在你看来,他们的潜力是什么?

以一种有组织、有制度的形式投资租赁公寓正变得越来越流行。全球活跃的参与者最近纷纷出现在市场上,他们的目标是收购此类房地产投资组合。鉴于我们的社会对房屋所有权的根深蒂固的需求,我们应该问问自己这个市场有多深。我认为,为初入职场的年轻专业人士建造的学生宿舍和便宜的公寓有很大的潜力。波兰学生宿舍年久失修,对学生宿舍的需求依然强劲。另一个值得注意的趋势是零售业。一批海外投资基金正寻求收购波兰各地零售园区的投资组合。但目前还没有这样的投资产品。这就是为什么开发商和投资者专注于通过新开发项目和单一零售园区交易来扩大规模。一旦他们建立了一个适当规模的投资组合,他们就会把它卖给投资基金。

你说波兰的安全投资资产在增加,可以带来稳定的收入?他们是否吸引了特定类型的投资者?

核心和核心加上投资者的投资机会确实很多。这类市场参与者包括瞄准优质资产的养老基金,这些优质资产保证了房地产收入的安全性和多样化,以及相对平稳的撤资。市中心的大型写字楼和零售项目是它们的重要投资议程。其它吸引投资者兴趣的资产包括华沙和地区城市在建或商业化的新办公楼、购物中心、零售和工业园区投资组合,以及以领先全球品牌运营的酒店。

那么更多的机会主义投资者呢?他们在波兰有好机会吗?

他们的情况不太清楚。如今,市场没有提供直接的机会来购买陷入困境的房产,对其进行维修或升级,然后迅速卖掉,从中获利。不过,机会主义投资者也可以通过投资组合中还包括表现不佳或不成功资产的银行获得此类机会。这就是为什么我们与许多银行联系,帮助它们“退出”有问题的投资,并向机会主义投资者交付有趣的项目。所有利益相关者之间的密切合作:银行、债务人和投资者在此类项目中非常重要,这些项目还受益于2016年破产法修正案和pre-pack(企业清算准备)等新工具。新的监管规定极大地促进和加快了不良资产的收购。

大型全球投资基金仍然主宰着房地产市场吗?

是的,暂时是这样。这是由于大量的股权投资要求,特别是在商业部门。除了德国、美国、英国和南非的基金外,波兰最近还发现,来自中国、马来西亚和新加坡等远东地区的基金兴趣日益浓厚。波兰投资者声称占总投资额的3- 5%。不过,高净值个人最近加大了投资活动。这些富裕的个人在非房地产行业经营,并将任何现金盈余投资于房地产的核心业务活动。高净值人士可以直接投资,也可以通过平台和投资工具进行投资,让规模较小的投资者聚集在一起,这些投资者拥有适当规模的股权,能够与全球市场参与者竞争,并收购大型零售或写字楼。波兰房地产市场对大型国际投资者具有吸引力,因为与本国市场相比,它提供了相对较高的收益率,但对较小的波兰投资者来说,房地产是国债或公司债券的不错选择。最近由一家领先的债务催收公司引发的金融市场动荡,证实了房地产市场一直是、也将是投资者的安全港。

根据你所说的,我推测市场正在全速前进。从长远来看,这种趋势会持续下去吗?

所有的迹象都指向这一点。在全球金融危机后的复苏时期,波兰投资市场平均每年增长约14%,是中欧和东欧表现最好的市场之一。我相信,只要全球金融市场没有因为经济或政治冲击而出现重大动荡,人民币就会保持上行趋势。这将受到三个主要且相互重叠的因素的推动:波兰的经济表现、投资者的看法和当地房地产市场的吸引力。


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